一、LEED介紹
LEED，英文Leadership in Energy and Environmental Design，國(guó)內(nèi)多翻譯為“能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒”，是美國(guó)綠色建筑委員會(huì)USGBC 建立并推行的綠色建筑評(píng)估體系，始于1995年，1998年8月推出LEED V1版本，經(jīng)過(guò)擴(kuò)充和修改，2000年三月推出LEED V2，隨后在2002年推出LEED V2.1，2005年推出LEED V2.2，2009年推出LEED V3即V2009。LEED認(rèn)證體系2003年進(jìn)入中國(guó)建筑市場(chǎng)。該體系根據(jù)美國(guó)ASHRAE標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行深入定量分析，主要目的是規(guī)范一個(gè)完整、準(zhǔn)確的綠色建筑概念，防止建筑的濫綠色化，推動(dòng)建筑的綠色集成技術(shù)發(fā)展，幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)明確綠色建筑的目標(biāo)，制定切實(shí)可行的設(shè)計(jì)策略，使項(xiàng)目在環(huán)境保護(hù)、能源消耗、水資源消耗、建材消耗、室內(nèi)空氣質(zhì)量等方面達(dá)到國(guó)際認(rèn)證體系LEED的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目用戶提供低運(yùn)營(yíng)成本、健康舒適的環(huán)境。
二、LEED目的
國(guó)內(nèi)普遍認(rèn)為，LEED認(rèn)證的費(fèi)用高昂。一個(gè)項(xiàng)目認(rèn)證花費(fèi)往往達(dá)到百萬(wàn)，成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)申報(bào)國(guó)內(nèi)綠色建筑星級(jí)。美國(guó)總務(wù)管理局（GSA）對(duì)追求LEED認(rèn)證的設(shè)施成本研究表明，增加預(yù)算的2.5%足夠建造LEED銀獎(jiǎng)?wù)J證的建筑【1】，另外還有數(shù)據(jù)表明，通過(guò)LEED認(rèn)證的項(xiàng)目平均增加5~10%的建造費(fèi)用【2】。但是豐田汽車公司加利福尼亞州的南校園項(xiàng)目，能夠在不增加初始項(xiàng)目成本費(fèi)用的條件下，通過(guò)了LEED白金認(rèn)證【3】，這是個(gè)顯著的成功。就筆者認(rèn)為，LEED認(rèn)證的成本，除了提交USGBC的審核費(fèi)用外，其他建筑成本需根據(jù)咨詢單位的經(jīng)驗(yàn)、介入時(shí)間及與設(shè)計(jì)、施工單位的密切配合來(lái)確定，配合的越好，成本也越低。
我國(guó)《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50378-2006）是從我國(guó)的國(guó)情出發(fā)，在借鑒國(guó)外成熟的綠色建筑評(píng)估體系的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，LEED是主要參考之一，結(jié)構(gòu)上與LEED相似，另外LEED 中更注重能源效率、減少CO2排放以及生態(tài)和諧、區(qū)域性等特點(diǎn)也對(duì)我國(guó)的綠標(biāo)的制定有一定的啟發(fā)。然而LEED中確實(shí)有些條文與我國(guó)的實(shí)際國(guó)情不符。如綠色電力，LEED要求建筑至少兩年的所用電能的35%由可再生能源提供，在我國(guó)特殊的電力結(jié)構(gòu)下，該得分的獲取是非常困難的。因此在國(guó)內(nèi)項(xiàng)目申報(bào)LEED認(rèn)證的過(guò)程中，咨詢單位應(yīng)擔(dān)當(dāng)起合理選擇得分項(xiàng)的重任，充分發(fā)揮國(guó)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)，避免劣勢(shì)，減少項(xiàng)目的增量成本。
關(guān)于LEED認(rèn)證成本及實(shí)際節(jié)能效果的問(wèn)題曾引起業(yè)界的思考，有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)完全采用美國(guó)的LEED體系不適合，原因在于：1）LEED認(rèn)證的申請(qǐng)方式不夠嚴(yán)謹(jǐn)，看重的只是一系列的紙面材料，對(duì)建筑實(shí)際運(yùn)行情況沒有審查，很多建筑獲得綠色認(rèn)證后并不能真正擔(dān)負(fù)起節(jié)能減排的重任，而且設(shè)計(jì)圖紙與實(shí)際建筑存在較大的差別，這一點(diǎn)與國(guó)內(nèi)綠色建筑設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)比較相似；2）美國(guó)強(qiáng)調(diào)高舒適性，這就導(dǎo)致獲得LEED認(rèn)證的項(xiàng)目可能比一般的項(xiàng)目消耗的能源要多，美國(guó)的所謂節(jié)能建筑可能比國(guó)內(nèi)的一般建筑要耗能；3）一座建筑的能耗計(jì)算應(yīng)指它從建造、使用，到拆卸全過(guò)程中的總值，建造一座綠色建筑多出來(lái)的成本，很有可能在其有生之年都無(wú)法償還，特別是在中國(guó)這種頻繁拆建的國(guó)家。筆者認(rèn)為，這些觀點(diǎn)有一定的道理，也是需要在咨詢過(guò)程中著重考慮的問(wèn)題。
另外，LEED項(xiàng)目的認(rèn)證必須有專業(yè)人員參與，即LEED AP的參與。LEED AP的數(shù)量也在一定程度上反映了當(dāng)?shù)豅EED認(rèn)證的規(guī)模與成熟程度。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，截至2011年8月17日，LEED專業(yè)人員（LEED AP+LEED GA）的人數(shù)：大陸643位，其中上海393位，北京155位，深圳12位；香港544位，臺(tái)灣75位。大陸的LEED專業(yè)人員主要集中在上海，占61%，其次是北京24%，從行業(yè)看，上海的綠色建筑人才需求多，未來(lái)綠色建筑從業(yè)人員發(fā)展趨勢(shì)更快，從而使得上海的綠色建筑的發(fā)展更為迅速，這也與4.3 LEED項(xiàng)目的區(qū)域差別一節(jié)中的統(tǒng)計(jì)分析吻合。從另外一個(gè)角度，香港七百萬(wàn)不到的人口，但LEED從業(yè)人員544位，占中國(guó)大陸LEED從業(yè)人員總數(shù)的84.6%，一水之隔的深圳只有12位，懸殊之大，值得我們思考。
三、LEED的優(yōu)點(diǎn)
LEED綠建筑評(píng)估認(rèn)證系統(tǒng)評(píng)估建筑行為對(duì)環(huán)境與健康的影響因子，并包括材料的選用、能源與水資源的消耗、以及室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量等方面的評(píng)估，運(yùn)用范圍則包括新建筑、既有建筑與整修改建案。LEED評(píng)估系統(tǒng)可說(shuō)是建筑專業(yè)人士的一項(xiàng)有利工具，除了做為綠色設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則外，LEED設(shè)計(jì)過(guò)程鼓勵(lì)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，從設(shè)計(jì)開端到施工完成采取整合導(dǎo)向式設(shè)計(jì)，降低設(shè)計(jì)沖突機(jī)率并提升設(shè)計(jì)效率。
根據(jù)美國(guó)綠建筑協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，取得LEED認(rèn)證的建筑物具有下列優(yōu)點(diǎn)：
1. 綠建筑初期投資成本平均可在3年內(nèi)回收
2. 降低建筑物營(yíng)運(yùn)費(fèi)用平均降低8%~9%
3. 建筑物價(jià)值平均增加7.5%
4. 建筑物平均節(jié)能24%~50%
5. 二氧化碳排放平均降低33%~39%
6. 用水量平均降低40%
7. 固體廢棄物平均減量70%
8. 創(chuàng)造健康舒適的工作環(huán)境，員工生產(chǎn)力平均提升2%~16%
9. 提升業(yè)主企業(yè)形象，增加與國(guó)際大公司合作之機(jī)會(huì)
10. 具有自我營(yíng)銷之效果，可降低公司營(yíng)銷費(fèi)用
四、LEED意義
LEED認(rèn)證體系對(duì)于建筑的評(píng)價(jià)并不簡(jiǎn)單地停留于定性分析，而是根據(jù)如ASHRAE標(biāo)準(zhǔn)的深入定量分析；告訴消費(fèi)者：購(gòu)買綠色建筑將更加物有所值，更能獲得相對(duì)于其他產(chǎn)品更高的投資回報(bào)。
LEED體系使過(guò)程和最終目的更好的結(jié)合：正是由于LEED認(rèn)證體系的這種量化過(guò)程，使得建筑的設(shè)計(jì)和建造過(guò)程更趨與可控化，可實(shí)踐性。
LEED評(píng)估體系在市場(chǎng)中是自愿性的、市場(chǎng)推動(dòng)的、按照能源和環(huán)境基礎(chǔ)構(gòu)建的，它建立了實(shí)踐與原理間的平衡。LEED評(píng)估體系作為實(shí)用工具對(duì)建筑專家非常有用，LEED的工程認(rèn)證本身就是一個(gè)很有價(jià)值的資產(chǎn)。
當(dāng)然我們目前所講的綠色建筑，不僅僅是建造完之后的給一個(gè)認(rèn)證，而是需要在整個(gè)建造過(guò)程中給與監(jiān)督和指導(dǎo)，這勢(shì)必會(huì)增加部分管理成本，或咨詢費(fèi)用，雖然良好的節(jié)能設(shè)計(jì)會(huì)對(duì)最終的運(yùn)行維護(hù)帶來(lái)較大的利益空間，但一般的開發(fā)商是無(wú)法分享到這部分利益的。增加的部分成本既然無(wú)法從后期的運(yùn)行中回收，那就只有在一次性的銷售中消化。當(dāng)然對(duì)于那些真正具有高品質(zhì)的綠色建筑，購(gòu)買者肯定會(huì)受益的。也就是說(shuō)，只有當(dāng)開發(fā)商能夠從開發(fā)真正的綠色建筑中獲益時(shí)，市場(chǎng)才可能形成有利于消費(fèi)者的方向轉(zhuǎn)型。
2. LEED的商業(yè)價(jià)值
建設(shè)LEED認(rèn)證的綠色建筑，可能會(huì)帶來(lái)房屋建造成本的增加（通常會(huì)在一定的額度內(nèi)），通常的“綠色建筑”額外投資可在建筑成本的10%左右，但帶來(lái)的資源節(jié)約或品牌效益可高達(dá)30%~50%，是未來(lái)建筑發(fā)展的方向。即使增加也會(huì)通過(guò)他們的房產(chǎn)估值這個(gè)環(huán)節(jié)，將通過(guò)LEED認(rèn)證的建筑的價(jià)值給與更高的價(jià)值評(píng)估，也就是說(shuō)，同樣的建筑，有LEED認(rèn)證的會(huì)比沒有LEED認(rèn)證的更值錢。開發(fā)商當(dāng)然有積極性去獲得這個(gè)認(rèn)證。
綠色建筑當(dāng)然是一件利國(guó)利民的事情，這話說(shuō)起來(lái)容易，可目前老百姓關(guān)注更多的是產(chǎn)品的性價(jià)比，綠色建筑只有讓最終的消費(fèi)者體會(huì)到好處時(shí)，才會(huì)真正的接受它，進(jìn)而形成需求，促使發(fā)展商按照某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)更多的綠色建筑，進(jìn)而形成良性的循環(huán)。終端用戶關(guān)注的，最直接的當(dāng)然是買房時(shí)候的成本效益比，不是說(shuō)房?jī)r(jià)越便宜越好，也不是說(shuō)越貴越好，而是最符合“我”的需求最就是節(jié)能。目前普通百姓對(duì)建筑能耗的理解還不深，但這正是綠色建筑較為本質(zhì)的一個(gè)特征，可以通過(guò)“節(jié)能”，慢慢的讓老百姓接受“綠色”這個(gè)概念。世界建筑師協(xié)會(huì)最近對(duì)美國(guó)、日本、英國(guó)等國(guó)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研（200多個(gè)項(xiàng)目）得到的一些數(shù)據(jù)如下；
|
|
2005（%） |
2008（%） |
改變（2005-2008） |
|
經(jīng)營(yíng)成本 |
-8.5 |
-13.6 |
60% |
|
建筑物價(jià)值 |
-7.5 |
10.9 |
45% |
|
投資回報(bào) |
6.6 |
9.9 |
50% |
|
入住率 |
3.5 |
6.4 |
83% |
|
租金 |
3 |
6.1 |
103% |
五、LEED目前發(fā)展趨勢(shì)
由于技術(shù)實(shí)施和資本實(shí)力的原因，目前的建筑綠色化主要在寫字樓、酒店等商業(yè)化性建筑中盛行，由于其單體節(jié)能量巨大兒更受關(guān)注。USGBC的統(tǒng)計(jì)資料顯示，全球目前申請(qǐng)LEED綠色認(rèn)證的建筑中，商業(yè)建筑有接近1萬(wàn)棟（其中主要是新造建筑6720棟，占72.1%，既有建筑改造611棟，建筑內(nèi)飾877棟），住宅6306棟。而已經(jīng)獲得LEED各級(jí)認(rèn)證的只有2148個(gè)，其中商業(yè)建筑的綠化起步要早于民用住宅，商業(yè)建筑的綠色化認(rèn)證也比民用住宅成熟。
綠色建筑作為建筑的必然趨勢(shì)，將最終變得非常普遍而失去目前的特殊性。眼下，許多成功的辦公、商業(yè)綠色建筑案例涌現(xiàn)，如獲LEED-NC鉑金獎(jiǎng)的加拿大滑鐵盧地區(qū)醫(yī)療救護(hù)車中心、武田制藥北美公司（Takeda Pharmaceuticals North America, TPNA）辦公樓；按照LEED建筑內(nèi)飾標(biāo)準(zhǔn)建成的Hearst Tower；因?qū)扔薪ㄖ木G色改造而獲得LEED-EB鉑金級(jí)認(rèn)證的Adobe System公司位于圣何塞的總部大樓……等等。雖然LEED為自然采用的標(biāo)準(zhǔn)，但自從其發(fā)布以來(lái)，已被美國(guó)50個(gè)州和國(guó)際上100多個(gè)國(guó)家所采用，在有些政府部門、州和國(guó)家已被列為當(dāng)?shù)氐姆ㄖ茦?biāo)準(zhǔn)加以實(shí)行，如俄勒岡州、加利福尼亞、西雅圖市，加拿大政府已計(jì)劃將LEED作為政府建筑的法定標(biāo)準(zhǔn)。而美國(guó)已將LEED列為國(guó)務(wù)院、環(huán)保局、能源部、海陸空部隊(duì)等部門的建筑標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)際上已有澳大利亞、中國(guó)、日本、西班牙、法國(guó)、印度等對(duì)LEED 進(jìn)行了深入的研究，中國(guó)的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)很多方面即參照LEED標(biāo)準(zhǔn)制定的。
目前國(guó)內(nèi)知名企業(yè)正在爭(zhēng)相引進(jìn)LEED，并有少量先進(jìn)項(xiàng)目取得了認(rèn)證。截止到2010年2月，已評(píng)出27項(xiàng)“綠色建筑設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”項(xiàng)目和兩項(xiàng)“綠色建筑運(yùn)行評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”項(xiàng)目。包括上海世博會(huì)建筑等重要建筑。如認(rèn)證的商業(yè)項(xiàng)目有北京世紀(jì)財(cái)富中心（北京世源光華），上海的綠洲仕格維花園酒店（上海置業(yè)），沿海集團(tuán)的北京沿海賽洛城，深圳的虎山公寓、泰格公寓（招商地產(chǎn)），哈爾濱的樂松購(gòu)物中心（哈電置業(yè)）和杭州的西湖天地（瑞安集團(tuán)）等。綠色建筑，尤其是獲得相應(yīng)認(rèn)證的綠色建筑，正越來(lái)越多地受到國(guó)內(nèi)外企業(yè)的重視。如微軟、開利、OCKWELL、諾基亞、可口可樂等國(guó)際知名跨國(guó)企業(yè)的辦公樓或研發(fā)中心都將新建項(xiàng)目申請(qǐng)了LEED 認(rèn)證；瑞安、萬(wàn)科、新鴻基、凱德置地地產(chǎn)等知名發(fā)展商都將其作為公司戰(zhàn)略發(fā)展的方向。新世界地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、泛海建設(shè)集團(tuán)、中海地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、沿海地產(chǎn)、香港恒基、綠地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、僑鑫集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)都已將旗下的部份物業(yè)申請(qǐng)了LEED認(rèn)證。
我公司監(jiān)理的沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)、沈陽(yáng)中街皇城恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目先后獲得此項(xiàng)認(rèn)證。
